买房“双合同” 判无效
宜高装修网 2019-08-01
目前,广州市坚持不放松对房地产市场的调控。记者11月1日从广州市中级法院获悉,该院最近审理了一系列案件,发现开发商主导的“双承包”售房方式。法院认定虚假装修合同无效的,以两个价格之和作为计算开发商逾期认证违约金的依据。法官提醒买家“以无止境的后果”签订双重合同。
 
去年8月,广州市下发《关于严格执行房地产调控部署,全面加强市场管理的通知》,要求进一步加强商品房价格监管。如果房地产项目的预售定价不合理,我们应该坚决调整。对于不接受政府价格指导的项目,我们将不处理在线签名。未授予预售许可证。
 
今年9月19日,在广州市房地产中级法院审理的一系列商品房预售合同逾期认证案件中,发现开发商在荔湾区销售房地产时采用了“双合同”的方式,导致购房者签字。与装修公司签订装修合同,平分房屋成交价格,由于开发商逾期,购房者开始领取证件。支付违约金。一审判决宣判后,买受人认为,一审法院裁定计算违约金时,装修款未计入房屋交易总价,与事实不符,故上诉。
 
第二审法院认为,开发商牵头的购房者与装修公司签订的装修合同,不是装修合同当事人真正意义上的装修合同。事实上,本案涉及的房屋交易价格分为两部分。其目的是逃避地方政府的房地产价格管制政策,逃避税收义务,损害社会公共利益。
 
根据民法通则,“行为者和相对人以虚假意思表示民事法律行为无效。以虚假意思表示的隐匿民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。买受人与装修公司签订装修合同,是虚假意思表示,尚未真正履行,违反有关法律规定的,无效。双方当事人隐藏的真实意思表示,该房屋的实际成交价格应为购买合同价格与装修价格之和。因此,买方要求以两个价格之和作为计算逾期凭证违约金的依据,应依法予以支持。
 
签订“双合同”有六个风险
 
举个例子:
 
小明首先在该市购买了一套100平方米的预售楼盘,市场价格为每平方米5万元。他选择用30年的等额商业贷款本息偿还抵押贷款。实际成交价格为5*100=500万元,不含税费。区域限价为每平方米4万元。针对网上签名审核,开发商将网上签名合同中的交易价格定为4*100=400万元。其余100万元购买款约定为装修款。这种模式有以下风险。
 
风险
 
 
干扰市场价格信号
 
由于400万元净价与500万元实际成交价相差100万元,开发商巧妙地通过“双合同”模式规避了政府的限价措施,导致官方数据失真。第一手房价的TA,扰乱了市场价格信号,削弱了政策调控力度,使房价暴跌而微涨。
 
风险
 
 
家庭贷款支付压力加大
 
如为A,首付金额为500万元×30%=150万元。但由于“双合同”的成立,分包装修合同的金额需要与采购合同中的定金一起支付,所以小明的定金需要支付:400万×30%+100万=220万元。两者的差异为31.8%。
 
情况乙:大多数购房者不能一次筹集资金,因为装修不能使用住房公积金贷款,一般会被迫使用利率较高的信贷贷款。以国有银行“装修贷款”为例。装修贷款100万元,可贷30万元。装修贷款按中年率4.5%还清,月供约6100元。另外,400万元的月供约15000元,前五年的月供压力高达21100元。
 
风险
 
 
减少违约赔偿金额
 
为了保证网上签名的通过率,“双合同”模式将尽量降低采购合同的价格,提高装修合同的价格。如遇逾期交货、认证或其他类似违约情况,按采购合同总价计算的违约金较低,开发商可以降低违约成本。购房过程中出现问题,需要求解除合同,退还已支付的购房款及利息,并赔偿相关损失。索赔只能根据采购合同的金额进行,这与实际付款金额有很大的不同。
 
风险
 
 
委托装修的权利难以维护
 
开发商交付房屋时,如果买受人因其他原因要求退房,由于开发商与买受人签订的“装修合同”大多属于相关装修公司的合同,装修费用存在争议,且仍存在争议。重新创建是否可以全额退款的风险。另外,“双承包”模式的装修标准实际上是由开发商主导的,指定的装修公司可以很容易地避开竣工验收、装修检验等许多质量检验程序。如果装修工程质量不好,不符合标准,或装修价值不符合装修价格,很容易导致批量装修。装修合同纠纷。
 
风险
 
 
委托和收集建筑物的风险很高
 
在常见的“双承包”模式下,开发商往往同意跳过购房到装修公司,无法保证购房者对房屋工程质量的检查和检查,而一些有缺陷的房产则很容易通过。有些开发商在购买合同中会增加委托装修公司停业条款,约定开发商在交货日期直接到指定装修公司,而购房者不能实际参与停业行为。
 
风险
 
 
业主以高价再次出售
 
根据现行税法规定,二手房个人所得税可以按核定征收和“按事实征收”的方式征收。如果小明出售旧房并购买新房,税务机关将对小明的房地产征收个人所得税,即对房地产交易产生的差额收入征收个人所得税。小明将提供合法有效的购房合同、房地产原值凭证和合理的成本相关凭证,核实征收情况。房地产应缴纳个人所得税的计税基数为已售出房屋转让价格的1%或已售出房屋利润的20%。
 
因此,购房者的“双合同”模式在出售房屋时将面临更高的税费。晓明购买住房500万元,网上注册价格400万元,转售价格(税务部门评估价格)600万元。按房屋销售利润计算,单笔合同的个人所得税为(600-500)×20=20万元,双笔合同的个人所得税为(600-400)×20=40万元,是差额的两倍。
 
 

关键词: 双合同

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